Rupa u zakonu

ОЗАКОЊЕЊЕ НА ТЕРЕТ ОПШТИНЕ ЗА ЗГРАДЕ НЕПОЗНАТИХ ИНВЕСТИТОРА

Пише: Симо С. Стокић, дипл. правник

У Закону о озакоњењу објеката има једна „необична“ одредба која  на суптилан и тешко препознатиљив начин доводи до могућности свакојаких легалних изигравања тих норми о озакоњењу од стране инвеститора који су наједном постали „непознати по самом закону“, то јест до директног, дуплог оштећења буџета локалне самоуправе и републике. Тиме се инвеститори ослобађају плаћања таксе, а општина истовремено обавезује да то њихово грађење озакони, јер су наводно наједном постали непознати.

Како могу бити непознати када у уговору пише ко је продавац стана! Те норме заправо штите инвеститоре нелегалних зграда за тржиште, а названи су „непознати инвеститори“. Наиме, у закону се налазе нејасне норме о непознатим инвеститорима зграда! Замислимо колико се та норма може изигравати. Нема параметара који утврђују када се има узети да ли је инвеститор познат, или непознат. Све је то препуштено да утврди „надлежни орган“. А једини надлежни орган је орган у општинској (градској) управи надлежан за озакоњење. На први поглед ништа чудно.

Мени је требало много времена да „провалим“ шта се иза брда ваља. Ту има још једна „ситница“ која до краја цементира могућност „бежања инвеститора“ од обавезе озакоњења и плаћања таксе за објекте намењене тржишту. Таксу ћеш платити ако си познат (ако хоћеш да будеш познат), а ако нећеш, ти си непознат тада по закону плаћа општина (земљиште и пројекте). После ће општина да се рефундира од етажних власника, али само за земљиште, а нормирана такса по закону није обавезна када су инвеститори непознати. Врзино коло.

Овим текстом ћу описати само суштину норми без улажења у детаље, а све због схватања онога што је законодавац заправо нормирао? Та „главна норма“ која омогућава „ослобађање инвеститора од таксе за озакоњење“ и истовремено ствара обавезу за надлежни орган (читај: општину) да прибави земљиште за такве зграде намењене тржишту, које су као нелегалне већ продате етажним власницима. Осим тога, општина ће морати такве зграде и да уцртава у катастру и да плаћа израду Извештаја о затеченом стању!

Закон каже овако: „Ако је макар један етажни власник стана из зграде колективног становања поднео захтев за озакоњење (а законодавац је „заборавио“ да се озакоњење мора покренути и по службеној дужности свуда тамо где није поднет захтев добровољно) свога стана, онда је надлежни орган обавезан да озакони зграду колективног становања ако није познат инвеститор. Није нормирано када се има сматрати да ли је инвеститор „познат или непознат“. Међутим, био познат, или непознат, озакоњење није обавезно ни за познате ни за непознате инвеститоре! То значи да онај ко неће добровољно да озакони своју зграду намењену за тржиште, једина је санкција рушење, или увећани порез на имовину, односно и забрана отуђења.

Пошто није нормирано „шта је то непознати инвеститор“ онда посредно можемо извести закључак да свуда тамо где постоји макар један захтев за озакоњење стана у  згради колективног становања (три и више станова), а онај инвеститор који је отуђио такав стан и све друге станове сада се „прави луд“, то јест неће да озакони зграду у целини, јер нема законску обавезу, онда надлежни орган због постојања макар и само једног захтева мора да озакони целу ту зграду и да сматра да се ради о непознатом инвеститору, па онда да озакони и тај стан и да наплати таксу само за тај стан. Таква зграда која добије збирно решење о озакоњењу не може се рушити, јер је озакоњен и један стан у њој.

Тада су правне последице следеће:  прво, свуда тамо где инвеститори неће да ступе у поступак озакоњења морају се сматрати „непознатим“, јер имамо поднет један захтев за озакоњење једног стана па надлежни орган мора да прво озакони целу зграду; друго, надлежни орган пре озакоњења мора имати решене имовинске односе на земљишту (у преводу: ако је изграђена зграда на земљишту у својини трећег лица, оно се мора откупити по тржишној вредности – погађате на терет општине; треће, уцртавање објекта и израда Извештаја о затеченом стању на терет општине са спецификацијом свих етажних станова; четврто, не постоји механизам да се таква зграда поруши нити да се наплати она такса предвиђена за зграде изграђене за тржиште, јер је речено када се ради о непознатим инвеститорима, да се тада такса за озакоњење саме зграде не наплаћује; пето, преко законског појма „непознати инвеститор“ може се подвести сваки онај инвеститор који не жели добровољно да озакони ту зграду, а не постоје механизми да се исти принуди на озакоњење; шесто, једина санкција за лица која неће да озаконе свој објекат намењен за тржиште јесте рушење, али у овом нашем случају тога нема и чак је општина у обавези да озакони објекат инвеститора који је градио објекте за тржиште и исте је отуђио етажним власницима.

Закон је само лаконски написао непознати инвеститор, а да није нормирао ко су непознати инвеститори и у том случају наметнуо законску обавезу надлежном органу (општини!) да озакони (туђу) такву зграду, а претходно чак и да прибави земљиште испод те зграде ради озакоњења. То су неке од норми најновијег Закона о озакоњењу објеката.

___________________________________________________________________________