Stan u tuđoj kući

Пише:  Симо С. Стокић, дипл. правник

Конкретни примери из праксе стално загорчавају живот како поступајућим службеницима у поступцима озакоњења објеката тако и власницима непокретности. Постоје скоро нерешиве ситуације у складу са тренутно важећим прописима. Имамо случај откупљеног стана који се налази у кући коју је изградила фирма која је и доделила стан. Стан је откупљен. Кућа је нелегална и изграђена на земљишту у сусвојини три различита лица. У јавној књизи је нотирано да власник зграде није утврђен, а да је власник стана то лице које је извршило откуп стана.

По одредбама члана 70. Закона о планирању и изградњи земљиште за редовну употребу тога објекта се утврђује тако што се достављају докази о својини на објекту (не на стану у томе објекту) и што орган за озакоњење издаје потврду власнику објекта да исти може да се озакони у складу са важећим планским актом. Да би се та потврда издала мора постојати захтев за легализацију од стране власника целога објекта који у овом случају нема никакав правни интерес да врши озакоњење, јер је он фактички само власник крова те куће у којој се налази само један стан. Строго по Закону о озакоњењу објеката у овом случају, да би се покренуо поступак озакоњења објекта по службеној дужности, грађевински инспектор треба да донесе решење о рушењу те куће и да га адресира на инвеститора који је извршио доделу и продају стана и који сада фактички има само кров те куће са једним откупљеним станом у својини другог лица.

 То је апсурд, јер њега такво решење неће уопште дотицати због непостојања правног интереса за кућу у којој по озакоњењу добија само кров који не представља подобну и самосталну целину за промет. Закон је регулисао штуро шта се ради у сличним случајевима када је у питању зграда колективног становања са више станова, а то су процедуре одавде до Беча. У предњем примеру једино власник стана у тој кући има правни интерес да изврши озакоњење свога стана, а то заправо мора да иде прво „преко озакоњења куће“ за које озакоњење нема правног интереса, јер тада власнику објекта припада само кров. Због крова власник таквога објекта мора прво да се упише као власник у катастру целе куће, да изради извештај о затеченом стању (пројекат), то јест да у целости озакони кућу у којој на крају добија само кров. После тога мора да прода земљиште власнику стана у тој кући да би и он после могао да озакони свој стан. Власник стана стиче заправо целу парцелу јер се по основу власништва само над кровом не може стећи земљиште иако је исти легалан и озакоњен!

То је једина законита процедура која може да доведе до озакоњења тога јединог стана у кући која се у катастру сада води као својина непознатог лица. Сви знају да је зграду правила та фирма, чак има и грађевинса дозвола. Суштина је понављамо у правном интересу на страни власника куће. Он у овој ситуацији има само кров који није стамбени простор и по основу крова не може након озакоњења добити одређену површину земљишта. Наш је предлог да се и за овакве случајеве изврши усаглашавање закона са стањем у пракси, то јест да се нормира да је власник стана у кући са тим једним станом заправо власник и целе куће и да се по том основу упише у јавној књизи, а све ради несметаног стицања земљишта уз накнаду по тржишној вредности на целој парцели на којој је та кућа изграђена и која по планском акту припада у одређеној површини томе објекту.

 Садашње стање доводи до потпуног застоја озакоњења или доозакоњења која су супротна закону. Сви смо сагласни да службеници не могу вршити озакоњења супротно закону и онако како је „згодно и праведно“, јер то није у складу са правном државом. Правда и праведност могу да егзистирају у неким удружењима хуманитарног карактера, а правда у односима са супротстављеним интересима може само да доведе до неправде за једну од странака према којој је примењен принцип правде да би се задовољио интерес друге стране. Осим тога у оваквим случајевима где постоји изричита норма како се стиче земљиште не може се применити институт правне празнине јер би његова примена довела до дерогирања управо те норме у којој постоји правна празнина. Не може се правном празнином поништавати нека друга важећа норма закона. Правна празнина долази у обзир само ако се њеним стварањем не нарушавају принципи који су успостављени другим нормама из тога закона.

___________________________________________________