Kaluđerice ispitati do kraja

Piše: Simo S. Stokić, diplomirani pravnik

Случај „Калуђерице“ је отишао толико далеко да би било непристојно одустати и до краја не истражити тај „феномен“. Већина коментатора се слаже у томе да је поступак спроведен у складу са законом, а да је дошло до наступања штетних последица по Град, због „заобилажења јавне лицитације“, односно до настанка штетних последица за Град и евентуалног прибављања противправне имовинске користи од стране н.н. лица или можда и неких од учесника у размени непокретности.

Главна „оптужба“ јесте да НИЈЕ ПОСТИГНУТА ТРЖИШНА ВРЕДНОСТ НЕПОКРЕТНОСТИ и да се претходно није смела вршити парцелација већ изграђеног земљишта.

Сви моји ставови изнети по овом случају су искључиво начелне природе и целу ствар посматрам као један проблем.ЈА НЕ ПРОУЧАВАМ ОДЛУКЕ КОЈЕ СЕ МОГУ ЗАСНИВАТИ И ДОНОСИТИ И НА ПРИНЦИПУ ЦЕЛИСХОДНОСТИ (непосредна погодба је то: у овом случају може, а не мора,  јер у неким случајевима по природи ствари мора). Свака врста незаконитог поступања, или било каква кривична опсервација учесника у том послу нису тема мојих размишљања. Ја само покушавам, као и у многим другим случајевима да помогнем у изналажењу решења и изнесем став о конкретном проблему са аспекта важеће регулативе која се односи на област изграђеног и неизграђеног грађевинског земљишта. Без било каквих сврставања на било коју страну. То ме не занима, нити ће ме занимати.

Камен спотицања овога случаја, најзад јесте неколико ствари. Истиче се и незаконито „дељење“ изграђене парцеле и стварање мање неизграђене. Свака парцелација је заснована на планским актима које усвајају надлежни органи овога Града. Сваки пројекат парцелације се израђује и потврђује у складу са планским актима. Плански акти се могу оспоравати САМО ДОК СЕ НЕ УСВОЈЕ. Не може се формирати нова парцела од изграђеног грађевинског земљишта уколико то није дозвољено планским актима.

Која је правна природа ИЗГРАЂЕНОГ грађевинског земљишта. Ако постоји једна катастарска парцела од 50 ари на којој је изграђен легални објекат, неко ће рећи да је цела та парцела у режиму изграђеног грађевинског земљишта, јер није парцелисана. Ја ћу рећи да је та парцела у режиму изграђеног грађевинског земљишта само у опсегу, мери земљишта за редовну употребу тога објекта у складу са важећим планом. То исто важи и за случај отвореног стамбеног блока, где важе и друга додатна правила која смо већ изнели. Надлежна Управа не може никако злоупотребом стварати нове парцеле неизграђеног грађевинског земљишта, без потпоре у планским актима. Ако није тако урађено, то онда није у сфери мога коментара. Ово тумачим тако да полазим од претпоставке да су органи своје послове обављали у складу са законом и планским актима. Ако је супротно, онда опет немам коментар,  јер ту врсту незаконитости ја нисам надлежан да истражујем.

Дакле, нова парцела неизграђеног земљишта је могла бити формирана само тамо где у време изградње стамбених зграда колективног становања, није спроведена парцелација. Ако је парцелација у време изградње тих зграда спроведена, онда по планским актима то више није могућно.

Поново се враћамо на непосредну погодбу и тржишну вредност.

И ту имамо јасне одговоре. Ако неки орган  који је реализовао (потписао) споразум о накнади није имао сагласност некога другога органа Града, а морао је имати, онда је такварадња противна подзаконским прописима, то јест усвојеним одлукама Града. То је једна страна медаље.

Друга страна медаље јесте начин утврђивања тржишне вредности непокретности. Колико је мени познато, нашим позитивним прописима, а и пред судом, не постоји јасно предвиђена норма и „формула“ о начину утврђивања „перфектне“ тржишне вредности. Видели смо да је процена Пореске управе била мања од процене судског вештака. Тржишна вредност се утврђује на разне начине: Пореска управа, или судски вештак, или додатни извештаји агенција за некретнине, или извештај о прометованим непокретностима у тој зони по основу извршених лицитација.

Сумирамо: Онај ко је ставио потпис на споразум о накнади је или морао тражити сагласност других органа Града, или није морао тражити ту сагласност. Ако је по одлукама Града морао имати ту сагласност (а није је прибавио), онда је тај правни посао урађен супротно закону. Ако заступник Града није у обавези да у таквим случајевима тражи посебну сагласност неког органа Града, онда је цео посао исправан и донет је по принципу целисходности и слободне процене.

Не може постојати случај МОЖДА ЈЕ ТРЕБАО  ТРАЖИТИ САГЛАСНОСТ ГРАДСКОГ ВЕЋА!

Моје питање је веома ЈЕДНОСТАВНО.