Konverzija građevinskog zemljišta u velikom problemu

Пише: Симо С. Стокић, дипл. правник

Једним примером из праксе можемо јасно презентовати однос судске одлуке, органа управе и норми из важећих закона. Треба знати да одлуке судова, органа управе и норме важећих закона утичу једни на друге и зависни су међусобно. Једна компанија која је била у поступку приватизације продата је пред Агенцијом за приватизацију и њен власник је постао субјекат приватног капитала. У јавним књигама тај субјекат из поступка приватизације и даље постоји са својим ранијим именом, само је сада стање другачије у погледу власништва. Њиме сада уместо друштвеног, управља приватни власник.

Тај субјекат који је био у приватизацији има доста грађевинског земљишта, изграђеног и неизграђеног. После приватизације, тај субјекат се задуживао, заснивао облигационе уговоре и повериоци своја права почели су да остварују преко суда. Због инсолвентности суд је досуђивао повериоцима изграђено и неизграђено грађевинско земљиште лицима која су доказала своја потраживања. У чему је овде проблем? Проблем је у томе што је отуђење изграђеног и неизграђеног грађевинског земљишта преко суда вршено после септембра 2009. године, то јест после ступања на снагу Закона о планирању и изградњи којим је уведена обавеза конверзије  грађевинског земљишта пре његовог отуђења.

Сада имамо такву правну ситуацију која доводи до тога да таква стицања права коришћења на изграђеном и неизграђеном грађевинском земљишту која су спроведена и у јавној књизи нису подобна за извршење поступака конверзије нити пред органом управе надлежним за имовинско правне послове, нити пред РГЗ – катастром. Имовинска служба није надлежна јер појединачна стицања непокретности (није стечен цео правни субјекат у статусном смислу) не доводе до заснивања надлежности за вршење конверзије уз накнаду.

Ргз – служба за катастар непокретности која поступа по Закону о планирању и изградњи, такође није надлежна да врши конверзију без накнаде за изграђено и неизграђено грађевинско земљиште, јер су стицања вршена после 2009. године и зато што се ради о лицима која су стицање извршила од лица која су била у поступку приватизације, стечаја, или извршном поступку. Поставља се питање ко је овде крив за настало стање?

Прво су начињене грешке од стране суда који је дозволио таква располагања и на рецимо неизграђеном грађевинском земљишту и на земљишту које је изграђено, али има далеко већу површину од земљишта неопходног за редовну употребу објеката. Друга грешка је у самом закону који је нормирао конверзију уз накнаду само у случајевима правних следбеника у статусном смислу. Тиме је законодавац зацементирао статус кво за све оне стицаоце који нису купили целу фирму, већ само делове непокретности и тиме их оставили „изван закона“ у погледу могућности стицања својине на тако стеченом грађевинском земљишту.

Када се неки закон доноси он треба да полази и од постојећег чињеничног и правног стања, јер су таква располагања била позната у моменту доношења закона, а ипак се прешло преко тога. Сада имамо нерешив проблем већине захтева за конверзију, јер имовинска служба није надлежна да врши конверзију уз накнаду, а ни катастар није надлежан да врши конверзију без накнаде и добили смо нерешиве случајеве по важећим законима о конверзији и планирању и изградњи. Једини лек за разрешење таквога стања јесте да се изврши усаглашавање Закона о планирању и изградњи са „Законом о конверзији“, или да се измене законски услови за конверзију уз накнаду тако што ће се брисати појам правног следбеништва у статусном смислу, то јест да сви подлежу конверзији уз накнаду који су вршили стицања од субјеката из поступака приватизације, стечаја и извршног поступка, као што је било у ранијем а сада измењеном Закону о планирању и изградњи, а што је и у складу са донетим одлукама Уставног суда Србије у вези плаћања накнаде за конверзију по тржишној вредности.

Законодавац није поступио у складу са одлуком уставног суда ни у том делу јер је критеријуме накнаде за конверзију посредно  препустио локалним самоуправама које утврђују порез на имовину по веома различитим критеријумима. Тако у пракси имамо да је накнада за конверзију у неким општинама већа од праве тржишне вредности, што је недопустиво, а у другим општинама је вишеструко мања од тржишне вредности што је такође у супротности са одлуком уставног суда. Критеријуми у Закону о конверзији у погледу начина утврђивања тржишне вредности земљишта које је предмет конверзије уз накнаду морају бити исти на целој територији републике. То је посебно важно за неизграђено грађевинско земљиште.

___________________________________________________________________