Legalizacija i konvalidacija

Objavljeno 22/09/2015

Уз легализацију нормирати и конвалидацију приватних уговора

Пише: Симо С. Стокић, дипл. правник

Нови Закон о легализацији (озакоњењу) нелегалних објеката који је у најави, неће бити успешно спроведен ако се истовремено не изврши и конвалидација приватних уговора о продаји земљишта на којем су изграђени многи такви објекти. Пошто је читав процес легализације једна својеврсна конвалидација (накнадно оснажење), јер се истој даје правна важност бесправно изведеним радовима на грађењу објекта, то је онда исти случај и са земљиштем које је било ван промета и његови корисници, ранији власници су заједно са купцима истовремено кршили норме о промету земљишта. То даље значи да се новим Законом о легализацији (озакоњењу) нелегалних објеката превасходно мора признати правни значај нелегално извршеног промета земљишта, где је дошло до заснивања поседа на парцели и изградњи објекта у складу са сада важећим планским актима.

Зашто сада хиљаде таквих продаја гурнути на суд, када је свима јасно да заснивање поседа није било могућно без воље ранијег власника земљишта. Чак имамо и случајеве вишеструког промета по основу приватних неоверених уговора, па сада законодавац једноставно мора признати правни значај последњем држаоцу земљишта и објекта. Овде морамо коначно признати већи значај објекта у односу на земљиште, супротно правилима римског права, где је објекат пратио правну судбину земљишта. Ово истичемо у најбољој намери ради указивања предлагачима Закона о озакоњењу (легализацији) нелегалних објеката, да је питање земљишта, уз питање планске документације, кичма успешног процеса легализације. Чињеница постојања недвосмислено изражене воље у приватном уговору, чињеница поседа земљишта и чињеница поседа објекта на тој парцели у дужем временском периоду, сасвим су довољни аргументи законодавцу да то озакони преко доношења решења од стране органа локалне самоуправе.

Осим тога, такве управне поступке треба орочити како код првостепеног, другостепеног, тако и код Управног суда, јер се ради о „црно белим чињеницама“, које се могу проверити и донети исправан правнички закључак у року од пола сата. Доношење Закона о легализацији објеката, без нормирања и овог питања на наведени начин, знатно ће отежати процес легализације. Још једно питање мора се разрешити тим законом, а тиче се изградње више објеката на једној већој парцели, односно једног објекта на више мањих парцела.

Ти случајеви морају бити lex specialis у односу на редовну процедуру израде пројеката парцелације и препарцелације, то јест такве парцеле се морају образовати на најједноставнији начин, сходно фактичком стању на терену и правилима струке, са прописаним изузецима када могу бити и у нескладу са већ донетим планским актом вишега ранга. Мања је штета у том случају изменити плански акт и уподобити га са фактичким стањем на терену, ако то већ није раније учињено. Не може се рушити кућа која незнатним својим делом пада на јавну површину (није у целости на јавној површини), то мора по новој норми закона да „истрпи плански акт“, јер је већа штета рушити објекте, или их држати нелегалне. Добри су предлози избегавања пројеката изведеног објекта, који доста коштају, то јест увођење обавезности само елабората геодетског обележавања, јер и иначе такви објекти у стварности су издржали и поплаве и земљотресе, па накнадни пројекти могу само „олакшати џепове“ приватних градитеља који су тиме решавали своју социјалну ситуацију. То треба да важи само за објекте који се користе за личне потребе. Наравно да у тим случајевима држава не може бити гарант стабилности и безбедности таквих објеката и поред извршене легализације. Купци таквих објеката сами сносе ризик евентуалних скривених мана и њихове стабилности за дужи временски период.