Урбаном земљишном политиком се не смеју бавити дилетанти

Иако сам свестан могућности крађе идеја (кад своје немају) јер се исто већ дешавало са дверјанским решењима и идејама, али накарадно спроведеним, ипак верујем да је неопходно повести јавну расправу, међу стручњацима и интелектуалцима о битним темама из своје области, на научним и објективним основама.Уосталом, то и јесте једна од обавеза високообразованих грађана. А, они необразовани на руководећим функцијама би требало барем нешто да науче из те расправе и, надамо се, примене док су на власти. Или – још боље – да ништа не раде до смене власти.

Иако распродаја чачанске имовине траје већ неколико година, део јавности се узбуркао тек са планом да се у пакету прода неколико познатих парцела у граду. И док део јавности не види ништа лоше у томе, напротив, други део је огорчен на такве потезе владајуће гарнитуре. С обзиром да је питање власништва и промета градским грађевинским земљиштем старо колико и република, односно датира још од еманциповања од клерикалних и династичкихгаздовања земљом, а том темом су се бавили многи философи, економисти, урбанисти… Стога је пожељно направити кратку ретроспективу размишљања на ову тему, као и преглед савремених, позитивних пракси и искустава.

Извор овог проблема одлично јепрепознао Алдо Роси у својој књизи „Архитектура града“[1]. Позивајући се на Ханса Бернулија (Hans Bernoulli)(1876 – 1959), швајцарског архитекту и урбанисте. Роси тврди да је корен данашњег земљишног стања француска буржоаска револуција и талас еманциповања који је она донела. Земљиште тада постаје слободно и постепено кренуло у парцелисање дотадашње имовине племства и клера, слободном продајом, као и било која друга роба. Бернули тврди:

Земљиште које је случајно измакло општини и пало у руке мудрих сељака и лукавих грађана, морало је убрзо постати предмет истинске и праве спекулације…ново добадало је власницима неограничену могућност да вреднују своје своје земљиште.

Он даље тврди да ондашњи револуционари нису били свесни огромног заједничког капитала, општинских добара које је требало одржавати као колективно власништво, као и великих поседа племства и клера које је требало конфисковати и које је требало да узме општина, а не да буду подељени поседницима који су их отуђивали предодређујући рационални развој градова.

Tipovi zelenih površina; Foto: Urbanespora

Насупрот томе стоји теза Карла Маркса који тврди да је земљиште природно дата ствар, а не производ људског рада те је власништво над земљом апсурдно као и власништво човека над човеком. Човек, нације и читава друштва не могу бити власници над земљом већ само њени уживаоци, корисници.[2]

Из редова неомарксистичких тумачења развитка града мора се цитирати незаобилазни мислилац Анри Лефевр (Anri Lefevr) (1901 – 1991):

Простор, некада свето и готово неотуђиво патримонијално и колективно добро, постао је роба као и било шта друго.

Право урбано друштво, сматра Лефевр, морало би искључити државну доминацију и капиталистичку експлоатацију и бити постављено на социјалистичким принципима који би обезбедили равноправније учешће друштвених група у производњи простора.[3]

Насупрот овим комунистичким теоријама газдовања земљиштем стоји (нео)либерални капитализам (класичан либерални капитализам је везан за државни капитализам, и период пре 2. с.р, о коме ће бити речи) који, по својој природи, све представља као робу која има цену, а зарад остваривања својих циљевапотребно је смањити или укинути државне регуле. Оно је у потпуности препуштено деловању тржишта некретнина.Заговорници оваквог модела сматрају да је приватна својина над градским земљиштем – супериоран облик својине.

Међутим, приватна својина над градским земљиштем, наиме, почива на низу нелогичности и чак апсурда који, захваљујући шпекулацијама земљовласника у погледу намене земљишта, величине објекта и даљег развоја погодности у околини, могу имати негативне последице огромних димензија. Чак толиких, да се приватна својина над градским земљиштем може сматрати једним од главних узрока кризе (великих) градова у капитализму.[4]

Подстакнути бројним негативним искуствима градова неолибералног капитализма, многе земље и градови Европе су увели одређене корективне мере. Зато такав капитализам називамо државни капитализам (кејнзијанизам).Основни циљ таквих корекција јесте ублажавање сукоба између приватних и друштвенихинтереса у газдовању градским земљиштем, као и заштита некомерцијалних и других угрожених структура.(Сличну политику имали смо за време краљевине)

Тржиште и даље остаје битан регулатор али уз увођење корективних мера као што су: строжији урбанистички планови и прописи, откуп земљишта у јавну својну и урбана комасација, развој социјалног становања и сл.[5] Ови принципи важе пре свега за државе Европе – државни интервенционизам је веома присутан, улога градских власти је проактивна, а интезитет варира од државе до државе. Погледајмо неке примере и конкретне цифре.

Град Беч,који подужи низ година важи за град који пружа најквалитетнији услове за живот[6], је већински власник станова у том граду – газдује са преко 220 000 станова[7] и тако контролишу цену и квалитет становања, а скоро сви приватни станови грађени су уз помоћ градских субвенција. Град Беч је у ситуацији да утиче на цену земљишта, пошто социјално становање учествује са високих 90% у укупној изградњи стамбеног простора, а 80% Бечлија живи у изнајмљеним становима.

Бечки стамбени фонд откупљује и опрема земљиште за будућу изградњу, а затим расписује конкурс за избор приватног инвеститора. Посао и субвенције ће добити, не онај ко понуди више новца него онај ко понуди најквалитетнији пројекат. Зато је Беч често изабран за најквалитетнији град за живот.

Шведска је најрадикалније применила модел државног капитализма – у једном тренутку је поседовала чак 4/5 градског грађевинског земљишта раположивог за градњу. Општине су 100% власници социјалних станова за рентирање.

Појам социјалног становања веома је распрострањен у Европи, а већина станова из тог програма су у власништву града. При том, треба рећи да ови станови не морају нужно да значе и лош квалитет станова, нити да су намењени сиромашним или угроженим групама.

Социјално становање, Приказ стамбених политика Србије и одабраних земаља Европе, ПАЛГО центар, Београд, 2010.

Медитерански део Европе који је очигледно конзервативнији и затоје склонији личној својини. Зато је, рецимо, у Грчкој и Шпанији социјално становање готово и да не постоји, док у Холандији он чини више од трећине укупног стамбеног фонда. У Мађарској су општине 100% власници социјалних станова, али их има веома мало, док су у Ирској власници око 85%, а у Енглеској око 50% социјалних станова.

Све је чешћи случај да градске власти делимично, или у целости, препуштају власништво и управљање социјалних станова у руке приватних или мешовитих стамбених фондова (који опет морају да поштују строга правила прописана од стране централних власти), осим у Бечу. Разлог су велика државна издвајања за те потребе али и, углавном, санирани проблеми и последице изазвани неолибералном политиком.

„Преко баре“ је значајно другачија слика. САД као пионир неолибералног капитализма осталису верни „чикашким момцима“, те је удео јавних власти у газдовању над земљиштем испод 10%. Слична слика је и у другим прекоокеанским земљама које су у њиховој зони утицаја.

Приметан је тренд да се градске власти већине градова полако повлаче из директног и већинског власништва над земљом и некретнинама али су и даље веома присутне у мешовитом власништву или индиректно кроз програме субвенционисања и, уопште, проактивне улоге у земљишној политици и стамбеној привреди.

Можда ће се представници чачанске власти препознати у неолибералном облику капитализма као легитимни заговорници те политике (иако је доказано погубна). Можда ће им неко шапнути како да се стручно легитимизују. Али, чак и у неолибералном систему (у остатку текста – НЛК) – који се често ослања на коруптивност јавних функционера – постоји систем, постоје нека правила.

У Чачку мање-више не постоје правила. Овде се земљиште распродаје да би се преживео мандат и купио следећи. Док су НЛК делатници стварно завршили озбиљне високе школе и имају озбиљно знање, у Чачку владају занатлије без икаквог реалног знања. Док у НЛК постоје барем неке, минималне регуле које се заиста поштују, у Чачку оне важе само за сиромашнији слој становништва који нема „шеме и комбинације“ са владајућом странком.Остављам бољим литерарним кретивцима да покушају да дају назив за овакав чачански економски и урбанистички „систем“.

„Заиста, заиста вам кажем“ –  земљишна политика, нарочито она урбана, није за дилетанте. Урбанизам је племенита, вишевековна наука производње градова и градских простора. Грешке су, често, непоправљиве, а последице лоших одлука несагледиве.

[1] Алдо Роси(Aldo Rosi), Архитектура града, 2008, Грађевинска књига, Београд

[2]Карл Маркс, „Капитал“

[3]Милоје Грбин: Лефеврова мисао у савременој урбаној социологији

[4]„Урбана економика“ – уџбеник за предавања на Катедри за економску политику и развој Економског факултета у Београду

[5]Исто

[6]https://www.economist.com/graphic-detail/2019/09/04/vienna-remains-the-worlds-most-liveable-city

[7]Стратешки, технички и организациони модели у служби одрживог развоја града, Предраг В. Милошевић

Архитекта Ђорђе Шипетић, потпредседник ГрО Двери Чачак