Izdavanje stanova u Srbiji: Koja su prava i obaveze i da li je prijava obavezna?

Početkom ove godine, tržište nekretnina zadržava stabilnost na sličnim nivoima. Iako postoji značajan broj stanova koji su prazni i dostupni za iznajmljivanje, održavajući visoke cene po kvadratnom metru na pojedinim mestima.

Agencije, među kojima je i beogradska agencija za nekretnine ART nekretnine, beleže usporavanje procesa iznajmljivanja stanova tokom zimske sezone, što je bilo i za očekivati.

Ovome doprinose periodi raspusta i praznika kada većina studenata i učenika napušta gradove i odlazi svojim kućama, smanjujući potražnju za stanovima za iznajmljivanje tokom hladnijih dana. Međutim, uočene su određene promene u većim gradovima u Srbiji.

Dok se na većini lokacija beleži porast cena najma, na pojedinim lokacijama, zabeležen je pad od preko 20 procenata.

Aktuelne cene izdavanja stanova u većim srpskim gradovima

Kada je reč o aktuelnim cenama iznajmljivanja stanova u većim gradovima Srbije, iznos zakupa varira u zavisnosti od određenih faktora kao što su kvadratura, raspored, opremljenost i lokacija.

Prosečne cene zakupa stanova osciliraju između sedam i 10 evra po kvadratnom metru, dok na prestižnim lokacijama dostižu i do 25 evra.

Postoji specifična potražnja za porodičnim i manjim stanovima, dok je izazovnije pronaći zakupce za srednji segment stanova, koji nisu optimalni ni za samce ni za porodice.

Konkretno, cene za izdavanje stanova u Beogradu su pale u centru grada, gde je prosečna cena za stan od 50 kvadrata iznosila 835 evra, što je pad od 1,76%. Na Vračaru, u januaru je prosečna cena za istu kvadraturu bila 780 evra, što je u poređenju sa prethodnim periodom manje za 0,64%.

U Novom Sadu, cene zakupa su pale na Novom Naselju za 6,67%, gde je prosečna cena oglašenog stana od 50 kvadrata za izdavanje bila 420 evra. Tu je i pad od 4,13% na Grbavici, pa je za istu kvadraturu u proseku trebalo izdvojiti 580 evra. 

Zanimljivo je uočiti značajno smanjenje cena zakupa u delu Durlan u gradu Nišu, gde je prosečna cena mesečnog zakupa po kvadratnom metru opala za impresivnih 20,22%. Paralelno s tim, Pančevo beleži pad cena od 5,71%.

Problematika oporezivanja iznajmljivanja nekretnina u Srbiji

Ova evaluacija trenutnih tržišnih cena zakupa postavlja važno pitanje: kako se ta dinamika odražava na oporezivanje imovine koja se izdaje u našoj zemljii?

Podaci poslednjeg popisa stanovništva otkrivaju da se oko 120.000 građana Srbije identifikuje kao podstanari, dok samo 2.000 vlasnika iznajmljenih objekata za to plaća porez.

Ovi statistički pokazatelji ukazuju na širu problematiku koju su stručnjaci iz oblasti nekretnina prepoznali. Prema njihovom gledištu, sva pravna i fizička lica koja se bave izdavanjem nekretnina trebalo bi da izmire porez na prihod od nekretnina u iznosu od 20% od ukupne cene zakupa.

Za rešenje ovog problema, predlaže se implementacija zakonske obaveze da se ugovori o iznajmljivanju sačinjavaju kao overene javnobeležničke isprave. Na taj način, notari bi održavali precizan registar svih sklopljenih ugovora o izdavanju.

Takođe, sugeriše se implementacija obaveze elektronskog prijavljivanja za svaki sklopljen ugovor, u skladu s normama koje reguliše kupoprodajni ugovor. Ovaj sistem evidencije omogućio bi državi tačan uvid u broj izdatih stanova u Srbi

Uporedo s tim, ovaj metod bi osigurao zaštitu vlasnika od podstanara koji odbijaju da vrate ključeve ili napuste stan nakon prestanka ugovora, te od zakupaca koji neredovno izmiruju svoje obaveze. Detaljni ugovori bi istovremeno pružili zaštitu od mogućih zloupotreba vlasnika nekretnina.

Značaj prijave podstanara

S tim u vezi, dobro je znati koja su prava i obaveze podstanara i da li je prijava zaista obavezna. Kada nekome izdajete stan, važno je da se pridržavate nekoliko važnih principa kako biste uspešno sarađivali s podstanarom.

Jedan od tih principa je njegovo prijavljivanje, što omogućava stanodavcu da uredno reguliše plaćanje poreza na prihod i održi zakonsku transparentnost. U nekim slučajevima, agencije za promet nekretnina preuzimaju odgovornost za prijavu podstanara i prate da li redovno izmiruju svoje obaveze.

Međutim, mnogi vlasnici u Srbiji se ne odlučuju za ovaj korak zbog dodatnog oporezivanja. Sa druge strane, prijavljivanje podstanara može biti važno jer obe strane mogu računati na zakonsku podršku u slučaju sporova.

Iako zakupac ne može prinuditi podstanara da se prijavi, pretnje tužbom obično ne dovode do njegovog iseljenja. Iz tog razloga, mnogi vlasnici nekretnina tolerišu neprijavljivanje, iako to može doneti određene rizike u slučaju problema.

Zakonske obaveze i sigurnost u iznajmljivanju nekretnina

Kada iznajmljujete svoju nekretninu nekome van vaše porodice, važno je da imate na umu da neprijavljivanje ove aktivnosti ne samo da može dovesti do finansijskih gubitaka zbog kazne, već predstavlja i kršenje zakona. 

Osim toga, i podstanar i stanodavac snose odgovornost ako ne postupaju u skladu sa zakonom do kraja. Iako potpisivanje ugovora o zakupu i prijava podstanara ne mogu da garantuju potpunu zaštitu od potencijalnih problema, ove radnje pružaju dodatnu sigurnost.

Zakon o porezu na dohodak građana obavezuje stanodavce da prijavi podstanare nadležnoj poreskoj filijal. Prijavljivanje stanara je stoga zakonska obaveza koja kroz ugovor i prijavu stvara strukturu koja olakšava ostvarivanje prava i obaveza za obe strane, istovremeno postavljajući jasne parametre za poslovni odnos.

U slučaju da podstanar prekrši uslove ugovora o zakupu, stanodavac će imati zakonsku podršku za pokretanje pravnih postupaka i eventualno oduzimanje depozita. 

Nakon prijave, podstanar stiče pravo na podršku u održavanju nekretnine i izmirenju eventualnih troškova. Takođe, stanodavac dobija osnovu za praćenje situacije u svojoj nekretnini, što olakšava održavanje reda i kontrolu.

PR tekst

_________________________________________________________