Konverzija uz naknadu nije uspela – kad ćemo to da ozvaničimo

Konverzija prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine uz naknadu, posle 12 godina primene pokazala se kao pravnopolitički promašaj, ocena je nove analize NALED-a o zakonodavstvu i praksi u oblasti konverzije. Država je uspela da naplati manje od 10 miliona evra dok su izgubljene višestruko veće investicije zbog nemogućnosti gradnje na zemljištu koje se nalazi u režimu prava korišćenja. Dalje unapređenje procedure gotovo je nemoguće te je najefikasnije rešenje ukidanje naknade za preduzeća koja su zemljište stekla u postupcima privatizacije, stečaja i izvršenja.

To je ključna preporuka analize, koja ukazuje i da Srbija u ovom segmentu zaostaje za bivšim republikama SFRJ poput Hrvatske, BiH i Crne Gore gde je sličan problem (društvena, potom državna svojina nad građevinskim zemljištem) rešen pre više od decenije i to besplatno.

– Da konverzija uz naknadu nije uspela potvrđuju i podaci Ministarstva građevinarstva i analiza NALED-a. Lokalne samouprave u proseku su sprovele manje od 15 postupaka, a privrednici koji su učestvovali u istraživanju za potrebe izrade analize kažu da i ne planiraju da pokreću postupak za konverziju, jer očekuju da će plaćati previsoku naknadu, od 500.000 evra po hektaru, i smatraju da su već platili fer cenu zemljišta. Trenutno je aktivno svega dva do četiri predmeta po lokalnoj samoupravi dok ih u 40% gradova i opština nema, što svedoči o veoma slabom interesovanju za konverziju – kaže advokat Goran Cvetković, član Saveza za imovinu i investicije u NALED-u i osnivač advokatske kancelarije Cvetković, Skoko i Jovičić i dodaje da u petini opština nije ni bilo zahteva.

Prema njegovim rečima, prilika je da država tokom najavljenog pojednostavljenja legalizacije, u „reformski paket“ uključi i konverziju jer na „otključavanje“ i nova ulaganja i radna mesta čeka više od 5.000 hektara građevinskog zemljišta.

Aktuelni Ustav iz 2006. omogućio je ponovnu privatizaciju građevinskog zemljišta. Posle tri godine Zakonom o planiranju i izgradnji uvedena je konverzija, koja je za građane i deo privrede bila besplatna, ali je država u želji da postigne pravičnost, propisala naknadu onima koji su kupovali preduzeća u postupcima privatizacije, stečaja i izvršenja, kako bi naknada nadomestila razliku između plaćene i pune tržišne cene dobijenog zemljišta.

Kako je broj zahteva bio mali, već 2011. država je delimično priznala da  je uvođenje naknade za konverziju bila greška i poslednjim izmenama zakona koji reguliše konverziju pokušala da proširi krug lica koja imaju pravo na izuzeće od plaćanja naknade, kao i da ponovo omogući pravo gradnje na zemljištu kroz institut zakupa – uvedena je gotovo apsurdna odredba kojom je korisnicima zemljišta omogućeno da dugoročno zakupe od države „sopstveno“ zemljište kako bi mogli na njemu da grade i to samo u situacijama kada je plac prazan (broj sprovedenih zakupa je apsolutno zanemarljiv).

Međutim, ni to nije dalo rezultat, najviše zbog odluke Ustavnog suda iz 2013. koji je procenio da zemljište koje je kupljeno ne može biti konvertovano uz naknadu ukoliko je ona niža od tržišne cene zemljišta, jer bi u suprotnom bio narušen javni interes (država bi ostala bez prihoda). Lošem skoru u konverziji doprinela je i sama država propisujući komplikovanu proceduru za olakšice s obzirom na to da zakonske odredbe nisu jasno uredile ko od nadležnih organa utvrđuje pravo na izuzeće od plaćanja naknade.

Analiza NALED-a ukazuje da odluka Ustavnog suda nije prepreka ukidanju naknade –  sud nije odbacio mogućnost besplatne konverzije kao neustavnu. Predlog je da konverzija uz naknadu ipak bude zadržana za sportske organizacije, udruženja, preostala društvena preduzeća i preduzeća koja su predmet sukcesije, kada dođe vreme njihove privatizacije.

___________________________________________________________________________