Pravo građenja umesto prava svojine

Прво што је приликом ступања на дужност министра грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре најавио Горан Весић било је укидање наплате конверзије државног грађевинског земљишта у приватно власништво, јер би то омогућило да се изгради 15 милиона нових квадрата. Осим што би то довело до корупције огромних размера, нанело би и штету државном буџету.

Више на ову тему, за наш портал написао је стручњак за конверзију земљишта Симо Стокић.

До 20. фебруара трајала је јавна расправа о нацрту измена и допуна Закона о планирању и изградњи. Тим изменама предлаже се укидање накнаде за претварање права коришћења у право својине на грађевинском земљишту у државној својини за она друштвена правна лица која су стечена у поступцима приватизације, стечаја или извршног поступка.

Главни разлог за укидање конверзије уз накнаду јесте подстицање грађевинске индустрије и минималан прилив средстава од конверзије у досадашњој примени закона. Треба знати да се конверзија уз накнаду и сада односи само на оно грађевинско земљиште чија вредност у поступку приватизације није ушла у процену вредности капитала. То даље значи да садашњи корисници тога земљишта нису купили нити платили ни то право коришћења. То и јесте главни разлог за одлуку Уставног суда Србије да се то земљиште може, а не мора стећи само плаћањем тржишне вредности. Створена је забуна у јавности да су куповином друштвених правних лица купљене и парцеле неизграђеног грађевинског земљишта.

То земљиште је прешло у посед садашњих привредних друштава због просте чињенице што је купљено друштвено правно лице као правни субјекат, а уговорне одредбе из приватизације упућују на доношење посебног закона којим ће се решити стицање права својине на томе земљишту. Не постоје оправдани разлози да се то право коришћења на неизграђеном грађевинском земљишту уствари поклони садашњим привредним друштвима која нису платила ни један динар за то право коришћења. У садашњи нацрт измена једноставно треба омогућити новим изменама Закона о планирању и изградњи да се и по основу права коришћења може добити грађевинска дозвола. То решење је постојало и приликом доношења наведеног закона али само за период од једне године. Тиме би се убрзало инвестирање у градњу објеката и отклониле све сумње у могућност злоупотребе тога права коришћења јер би то право важило само за носиоце тих права а не и за потенцијелне купце пошто је до стицања својине то право ван промета.

Уколико садашњи ималац права коришћења жели да га отуђи трећим лицима ради грађења онда је разумљиво да треба спровести претходну конверзију уз накнаду по садашњим прописима. Тим законским решењем би се омогућило подстицање грађевинске индустрије и спречила продаја трећим лицима ради голог стицања профита од земљишта које није плаћено у приватизацији. Сво оно земљиште и по садашњим нормама које је приведено планираној намени конвертује се без накнадце у својину у опсегу површине земљишта под објектима, земљишта за редовну употребу објеката, као и земљиште које се налази под унутрашњим саобраћајницама.

Дакле, таквом изменом закона задовољавају се и интереси садашњих корисника и интереси државе. Сви би могли да граде а оно што не желе да приведу намени требају да плате по садашњим прописима о конверзији. Ако би се у целости укинула конверзија уз накнаду онда би то било вишеструко изигравање свих норми јединственог правног поретка, због следећих разлога: тиме би се купци из приватизације довели у повољнији положај у односу на све тадашње потенцијалне купце који нису учествовали у приватизацији, јер да су знали да једнога дана неће платити површину неизграђеног земљишта они би свакако учествовали на лицитацији приликом продаје тога ранијег друштвеног правног лица. Тиме би се нарушио уставни принцип о равноправности правних лица у поступцима приватизације који нису узели учешћа у лицитацији на којој је продато конкретно правно лице и са великом површином неизграђеног грађевинског земљишта а његова вредност уопште није ушла у цену капитала.

Не могу се сада после приватизације мењати услови стицања земљишта на начин да се оно поклања. Јачање грађевинске индустрије се подстиче и давањем права грађења са постојећим правом коришћења а онај који тражи друге инвеститоре то право прво мора да стекне уз накнаду. Јер, по садашњем закону конверзија је без накнаде свуда тамо где је та вредност неизграђеног грађевинског земљишта ушла у процену вредности капитала.

Увођењем бесплатне конверзије други грађани се доводе у неравноправан положај и због тога што лице које стиче својину на земљишту које није купљено у приватизацији може да га отуђи домаћим и страним правним субјектима по тржишној вредности. Тиме се истина убрзава индустријализација али на штету државе а у корист садашњих корисника тога земљишта који би се том нормом неосновано енормно обогатили. Једноставно речено, немогуће је да то право коришћења које уопште није плаћено у приватизацији (понављамо да није купљено ни право коришћења!) не може се сада из ведра неба поклањати садашњем власнику других непокретности тога правног лица.

Симо С. Стокић, дипл. правник

___________________________________________________