Ko ima monopol u građenju

По сада важећим прописима о грађењу корисници земљишта у државној својини имају право грађења, без права на отуђење све док се објекат не изгради! Када се земљиште приведе намени, то јест изгради легална зграда, тек тада стичете и право својине на земљишту. Та норма се тихо провлачи још од 2009. године и она заправо преноси грађевинско земљиште у државној својини у својину инвеститора, који су пре грађења били само корисници тога земљишта. Друштвена  предузећа која су била у поступцима приватизације продата су методом аукције, или тендера, а нови власници су се обавезали посебном клаузулом у тим уговорима да ће земљиште бити плаћено у складу са посебним законом. Значи да они никада и нису постали власници тога земљишта већ је то постала држава, а што сада и пише у катастру. Сада је и тим инвеститорима омогућена градња на земљишту у државној својини  иако упоредо теку и поступци по захтевима ранијих изворних власника за  натуралну реституцију тога истог земљишта. Неизграђено грађевинско земљиште је необновљив ресурс државе од непроцењиве вредности, а држава је дозволила де се са два различита закона то питање решава на различит начин. Једним законом земљиште враћа ранијим власницима, а другим се законом омогућава градња на том истом земљишту  и поред чињенице да тече поступак за повраћај истог.

Дакле, у започетом поступку реституције предметно земљиште мора бити изузето од враћања ако је садашњи корисник започео градњу, без обзира што је ранији власник поднео захтев пре стицања права грађења. Тиме се каснијим законом уводи ретроактивно дејство закона према ранијим власницима, јер је правно непојмљиво да се једним законом омогућава реституција, а после другим законом то исто земљиште постаје изграђено и самим тим неподобно за враћање! Држава налази изговор за градњу на њеном земљишту због подстицања грађевинске индустрије и „запошљавања исте“, што наравно има позитивне укупне ефекте за државу. Међутим, држава заборавља да у истом пропису којим омогућава грађење на туђем земљишту, постоји и норма која каже да након изградње легалног објекта на таквом земљишту, оно прелази у приватну својину власника зграде, без накнаде, а ранији власници тиме остају без натурлне реституције. На тај начин је инвеститор од државе добио гратис земљиште за грађење. Морамо још једном да поновимо да у тим уговорима са Агенцијом за приватизацију, лепо пише да сте купили друштвено предузеће, а да ћете грађевинско земљиште купити по неком другом пропису. Држава сада врши амнестирање плаћања тога земљишта, па преко грађења то земљиште претвара у приватну својину инвеститора, односно власника зграде. Тиме се ствара дупла штета за државу, јер она сада нема то земљиште да би обештетила ранијег власника, већ мора да изврши новчану надокнаду. Оваквом нормом се на заобилазан начин оставља по страни јасан став Уставног суда Србије о потреби утврђивања праве тржишне вредности грађевинског земљишта у државној својини у поступцима конверзије, а држава једноставно и без конверзије дозвољава грађење и тако поклања, без накнаде грађевинско земљиште у сврху грађења.

Зато је потребно хитно донети Закон о конверзији права коришћења у право својине на земљишту у државној својини који треба да уведе обавезну конверзију, уз накнаду. Ако конверзија није обавезна, нико је неће извршити, ако већ може да гради и без тога. Када изгради онда ће извршити и конверзију без накнаде, а тиме добија и могућност слободног промета те непокретности. Осим тога, тиме би се и инвеститори довели у равноправан положај, па би на равноправној основи изашли на тржиште некретнина, то јест изграђених станова за тржиште. Овако неки имају бесплатно земљиште, па су тако дупло конкурентнији на тржишту и тиме држава несвесно доводи до стварања монопола у грађевинарству.

Симо Стокић, дипл. правник