Upravnik zgrade – velika odgovornost, a ruke vezane

Do kraja godine, prema Zakonu o stanovanju, sve zgrade moraju da imaju upravnike. Koliko će njihov rad moži da bude efikasan, s obzirom na to da pitanje prebivališta u zemlji nije na valjan način rešeno? Znači li to da će umesto  Poreske uprave i MUP-a upravnici zgrada biti „policajci“ koji će utvrđivati ko živi u kom stanu?  O tome, pored ostalog, za BIZLife govori Simo S. Stokić, stručnjak za građevinsko zemljište i upravni postupak.

– Upravnici zgrada nemaju javno ovlašćenje prema kojem bi mogli da legitimišu vlasnike stanova i druge stanare u zgradi koji, možda, nemaju prebivalište niti redovno boravište na toj adresi, ili zakupce stanova, niti po Zakonu imaju ovlašćenje da uđu u stan bez volje vlasnika stana. Zato rad upravnika ne može da bude efikasan, sve dok se normativno ne sankcioniše (ne)mogućnost faktičke promene prebivališta i redovnog boravišta i za ona lica koja imaju u svojini više stambenih jedinica. Njegov posao će se, izgleda, svoditi samo na to kako što brže da obavesti policiju o nepoznatim stanarima u zgradi. Policija će tu osobu onda legitimisati, ali neće moći ništa da preduzme da bi je, eventualno, primorala da se i formalno prijavi upravniku zgrade. Legitimacija, sama po sebi, ne dovodi automatski do obaveze prema stambenoj zajednici, jer osoba nigde nije stavila svoj potpis. To može da se reši samo pooštravanjem sankcija zbog kršenja nekih novih normi o prebivalištu, redovnom boravištu, sankcijama zbog neprijavljivanja ili izbegavanja zaključivanja ugovora o zakupu stana kako stanodavca, tako i zakupca.

Procenjuje se da će na ovaj način posao dobiti oko 20 000 ljudi. Da li su kriterijumi dobro definisani ili se slažete s konstatacijom da je ovo još jedan način da se uposle partijski kadrovi?

– Zakon je koncipiran tako da niko normalan u jednoj zgradi neće besplatno obavljati posao upravnika, jer su za neažuran rad predviđene veoma oštre sankcije. Zakon, na posredan način, dovodi pred svršen čin stambene zajednice koje neće moći da pronađu upravnike-volontere, koji ne moraju da imaju licencu. Pošto takvog stanara neće pronaći, onda će morati da potraže osobe koje se tim poslom profesionalno bave. Polaganje ispita i licence koje izdaje samo Privredna komora Srbije može da dovede do zloupotreba – u vidu partijskog zapošljavanja, što nije nepoznanica kod bilo kojeg zapošljavanja na bilo kojem radnom mestu, a pogotovu izboru na neko rukovodeće mesto. Tako da je moj odgovor na Vaše pitanje potvrdan. Smatram da je osnovna greška u tome što Privredna komora ima monopol na obuku i izdavanje licenci, jer to pitanje treba da bude regulisano na isti način na koji se stiče bilo koja diploma, to jest da se omogući svakoj ustanovi koja se bavi obrazovnim procesom da pod određenim uslovima može da školuje kadrove za profesionalne upravnike. Čim je to na jednom mestu, a pod ingerencijom ministarstva koje je takođe pod upravom izabranom po stranačkom principu, onda je jasno da „zaslužni građani“ na ovaj način treba da dobiju stalno zaposlenje o trošku etažnih vlasnika stanova, a to je pola građana Srbije koji žive u zgradama kolektivnog stanovanja.

Hoće li, i u kojoj meri, u novim okolnostima poskupeti kirije podstanarima?

 – Kirije, odnosno zakupnine, uvek su zavisne od ponude i potražnje na tržištu stanova spremnih za izdavanje u zakup. Naravno da će to poskupeti zakupnine, bilo tako što će zakupci preuzeti troškove održavanja zgrade, bilo što će troškove snositi vlasnici stanova, ali će ih oni, na kraju, opet prevaliti na zakupce stanova, bez obzira na to što ih nisu i formalno prijavili.

 U kojim zemljama se upravnik zgrade pokazao kao dobro rešenje, a u kojima ne? I koliko uspešnost te institucije, zapravo, zavisi od mentaliteta?

 – Mentalitet je glavna odlika vlasti i svih poslova u jednoj državi. Tako da… stanje na bolje u tom pogledu može da se popravi samo ako se mi sami popravimo u svim segmentima. Jer, ta institucija je nepogrešivo uspešna upravo u onim zemljama u kojima fukcioniše pravna država u svim segmentima, i gde postoji jasna odgovornost za prestup bilo koje vrste. Na prvom mestu su to zemlje Evropske unije, a posebno Nemačka, Švedska, Holandija,  Danska… U Sloveniji, recimo, svaki stanar koji više puta prekrši kućni red na kraju biva primoran da se iseli iz zgrade, uz zabranu stanovanja u zgradama kolektivnog stanovanja. Sve to efikasno sprovode nadležni organi.  Švajcarska, na primer, ima veoma stroge propise;  pravni poredak se oštro obračunava s vlasnicima stanova u kojima može da stanuje tačno određen broj članova porodice, a svi oni koji prekrše pravila bivaju drastično kažnjeni i doslovno izbačeni iz stana. Sve neuredno prijavljene stanare policija odmah izoluje po bilo čijoj prijavi, a ako se radi o strancima – sledi i proterivanje. Vlasnik stana koji je omogućio ili prikrio veći broj stanara koji nisu prijavljeni bivaju strogo kažnjeni visokim novčanim kaznama.

 Na leto će biti dve godine otkako je donet Zakon o konverziji građevinskog zemljišta. Kako procenjujete njegove rezultate?

 – Gde god zagrebete taj zakon, on je nestručno urađen. Donosilac zakona je pokazao da ne razlikuje državnu od javne svojine. Trebalo bi da se zna da je konverziji podobna samo državna svojina, a da Pokrajina, grad i opština mogu da budu titulari samo javne svojine. Međutim, dve godine se to ne ispravlja u zakonu, iako se nebrojeno puta javno o tome pričalo i pisalo. Inače, rezultati zakona su veoma skromni. Na prste mogu da se izbroje rešeni predmeti s obavezom plaćanja. Zbog čega je takvo stanje? Opet zbog neusaglašenosti usvojenih normi  s ranije donetim Zakonom o planiranju i izgradnji koji reguliše konverziju bez naknade. Korisnici zemljišta su voljni da obave konverziju uz naknadu, ali je to nemoguća misija u mnogim slučajevima. Greške nisu samo u tom zakonu, već  u pogrešnom i ništavnom sticanju zemljišta posle privatizacija, uz pomoć čak i sudske vlasti. Sledeća manjkavost jeste način obračuna tržišne vrednosti nepokretnosti. Tu je prepušteno opštinama da se na osnovu njenih propisa po kojima se naplaćuje porez na imovinu, kao osnovica uzima taj iznos. Tako imamo situacije da je u nekim opštinama po tim kriterijumima utvrđena tržišna vrednost, a ti parametri dovode do obračuna veće  tržišne vrednosti od stvarne, što je van svake pameti. Primer je Zlatibor. U većini drugih opština je obrnuto, pa je utvrđena tržišna vrendost daleko ispod stvarne tržišne vrednosti. Manjkavost zakona jeste i u tome što konverzija nije vremenski oročena. Ovako je prepušteno na volju korisnicima da mogu koliko god hoće da zarobe zemljište tako što ga neće konvertovati, a reč je o državnoj svojini. Poseban problem jeste obaveza korisnika zemljišta da sami snose troškove izrade projekata parcelacije radi odvajanja javnog zemljišta koje je planirano na toj parceli i za izgradnju objekata javne namene, kao i za druge namene koje su podobne za konverziju, jer je javno zemljište nepodobno za konverziju i ono ne služi korisniku zemljišta, već opštini. Međutim, praksa je neujednačena, pa postoje i neki slučajevi konverzije kako uz naknadu, tako i bez naknade, zbog pogrešnog tumačenja zakona i velikog nepoznavanja konkretnih izvršilaca kako u katastru, taku i na nivou imovinskih službi. Pogrešna je postavka i predviđeno umanjenje tržišne vrednosti za čak 30 % ako je plaćanje odjednom. To je nepristojno veliko umanjenje za državnu svojinu koja time trajno prelazi u privatnu svojinu.

Da li (ne)uspešnost Zakona može da se pripiše odredbi koja, pored otkupa, omogućava pravo dugoročnog zakupa na 99 godina, uz naknadu po tržišnim cenama? (Koliko se investitora odlučilo za zakup?)

– Broj zaključenih ugovora je neznatan i mnogo manji i od rešenih predmeta konverzije. Nemamo uvid u pogledu zakupa, jer to uopšte  nije moguće za zemljište u javnoj svojini grada i opštine, iako je i to takođe pogrešno normirano. Prosto neverovatno! Ti ugovori se zaključuju s Direkcijom za imovinu, i mislimo da tih ugovora i nema. Ti podaci mogu da se zatraže od Direkcije. Opcija zakupa uopšte  nije atraktivna za korisnike, jer sprečava otuđenje zemljišta koje je u režimu zakupa.

 Posle usvajanja Zakona, procenjivao se prihod veći od milijardu evra. Koliko su, posle dve godine, zajedno proihodovali Agencija za restituciju, budžet Srbije, Vojvodine i lokalnih samouprava?

 –          Nema govora o mogućnosti ostvarenja te sume za budžet Republike. Već sam rekao da postoje nepremostive smetnje za konverziju u skladu sa zakonom. Čak i kada se zakon upristoji i usaglasi sa Zakonom o planiranju i izgradnji, takva postavka utvrđivanja tržišne vrednosti neće pospešiti i uvećati budžet ni za trećinu te sume. Pokrajina i opštine imaju  po 10% od ostvarene sume. Iznosi su za sada zanemarljivi. Potrebno je uvesti pravu tržišnu vrednost bez tolikog umanjenja, ako je isplata odjednom.

 Koliko je dobra odluka Grada Beograda da investitorima oprosti plaćanje naknade za uređenje zemljišta?

 – To je van svake pameti i u rangu je one norme koja je kod ozakonjenja objekata uvela isti princip visine naknade na Terazijama i u Trgovištu. To je direktno povlašćivanje jednih investitora u odnosu na druge, stavljanje u neravnopravan položaj u odnosu na sve druge koji posluju na jedinstvenom tržištu u celoj državi. Time se njima daje prednost u startu i omogućava veća konkurentska sposobnost. Ta pitanja moraju da budu uređena na jedinstven način u celoj zemlji u pogledu minimuma i maksimuma, jer se radi o javnoj svojini grada i komunalno opremanje lokacija i doprinosi moraju podjednako pasti na teret svakog investitora.

 Kakva će biti sudbina zemljišta na kojoj je Luka Beograd, a koju Grad godinama potražuje?

 – Sve dok se vodi spor o pravu korišćenja na tim parcelama, biće status kvo. Sudbina tog zemljišta zavisiće od toga ko na sudu uspe da stekne pravo korišćenja. Smatram da je to državna svojina, sve dotle dok Grad Beograd ne dokaže da ima teretne osnove sticanja toga zemljišta. Ako bi se Grad Beograd upisao kao korisnik, automatski bi postao i vlasnik, pa bi Luka Bograd ostala bez velikog bogatstva. Ukoliko Luka Beograd uspe u sporu protiv Grada Beograda, imaće velike benefite po Zakonu o koverziji koji, samo po osnovu isplate naknade za konverziju odjednom, omogućava umanjenje tržišne vrednosti za 30 odsto; tako će steći svojinu nad zemljištem koje je atraktivno za investiture. Zbog takvih i sličnih slučajeva, same privatizacije ne mogu da budu osnov za sticanje svojine na  neizgrađenom zemljištu i onom koje ne služi za redovnu upotrebu legalnih objekata, jer ga nisu stekli teretnim pravnim poslom i ono nije bilo predmet privatizacije, što jasno piše u ugovorima. Ustavni sud je bio jasan po tom pitanju. Mora da se plati tržišna vrednost zemljišta. Podsećam, i pravo na konverziju mora da bude i hitno oročeno u pogledu vremenskog roka za podnošenje zahteva za konverziju.

Koja zemlja je, po Vašem mišljenju, pitanje konverzije građevinskog zemljišta zakonski najbolje regulisala?

 – Konverzija ne može da se posmatra sama za sebe, izolovano, bez upoređivanja s prethodno donetim propisima o privatizaciji. Načini privatizacije određuju model konverzije zemljišta. One zemlje koje su omogućile besplatnu konverziju, prava na državnom građevinskom zemljištu ostvarila su kroz process privatizacije. To je slučaj sa Slovenijom. To znači da je kod tih privatizacija moralo da bude plaćeno i pravo korišćenja zemljišta, da bi kasnije moglo da se konvertuje bez naknade iz državne u privatnu svojinu. Javni tenderi i zaključeni ugovori ukazuju na to šta je bilo predmet privatizacije, to jest da li se to odnosilo i na tržišnu vrednost zemljišta subjekta privatizacije. Ne treba da se zavaravamo. Nijedna država neće besplatno dati najvažniji resurs – građevinsko zemljište, koje je samo po sebi neobnovljivo i ne raste u prirodi. Kada se radi o konverziji, tu nema dileme: vlasnik si onoga što si kupio u privatizaciji, a ono što nisi moraš naknadno da platiš. To je jasna ekonomska logika i ona važi u svim zemljama. Rasprava o tome da li konverzija treba da bude besplatna, ili uz naknadu, potpuno je bespredmetna, jer ne možete biti vlasnik nečega što niste platili. Država nema pravo da nekim građanima poklanja svojinu na građevinskom zemljištu koje ugovorom nije bilo predmet kupovine. Prema tome, to pitanje je direktno zavisno od tipova privatizacije u regionu, to jest u državama nastalim od bivše Jugoslavije. U zemljama Evropske unije takav model nikada nije ni postojao, jer nije bilo društvene svojine.

Izvor: BIZLife    Piše: Nataša Mijušković

__________________________________________________________________________